中国银河给予房地产行业推荐评级

　　中国银河09月24日发布研报，给予房地产行业推荐评级。

　　事件：2024年9月24日，国新办举行新闻发布会，央行、金管局、证监会等部门介绍金融支持经济高质量发展有关情况。央行会同金融监管总局出台五项房地产金融的政策。

　　集中出台政策全方位支持房地产行业。2024年9月24日，央行会同金融监管总局出台五项房地产金融的新政策：引导银行降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例至15%、延长两项房地产金融政策文件的期限、优化保障性住房再贷款政策、支持收购房企存量土地。如上5条新政分别针对楼市存量市场、楼市需求侧、楼市供给侧、楼市库存侧以及房企存量土地给予支持。

　　存量：降低居民房贷压力。央行提到引导银行降低存量房贷利率，至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。银行下调存量房贷利率，有利于进一步降低借款人房贷利息支出，央行预计此次降存量房贷利率有望惠及5000万户家庭，平均每年减少家庭的利息支出总数约为1500亿元左右，或将提高居民房贷外的可支配收入，有助于扩大居民端的消费和投资，间接维护房地产市场的平稳健康发展。

　　增量：持续支持改善性购房需求。央行提到，全国层面的商业性个人住房贷款将不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一为15%。此前，517政策下，首套房和二套房的首付比例最低分别为15%、25%,此次将首套房和二套房的最低首付比例统一调整为15%,主要降低二套购房者的购房门槛，改善性住房需求得到进一步的支持。目前，四个一线城市的二套房首付比例分别为北京35%、上海35%、广州25%、深圳30%。在因城施策的背景下，部分高能级城市的改善性需求有望释放。在目前的政策下，若房企加大推盘和去化力度，楼市整体成交或将得到有效提振。

　　供给：持续支持房地产行业。此前央行曾出台“金融16条”和经营性物业贷款的相关政策。此次将两个政策的到期日期由2024年12月31日延续到2026年12月31日。金融16条主要从融资、保交楼等方面支持房地产市场平稳健康发展；经营性物业贷政策主要针对房企融资端予以支持。我们认为，此次延长政策到期日表明央行和金融监管总局对房地产行业的持续支持。

　　库存：加快推动收储去化。央行将保障性住房再贷款中央行出资的比例由60%提高到100%。5月17日，央行宣布设立3000亿保障性住房再贷款，引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。此前央行的出资比例为60%,即商业银行发放贷款中的60%来自央行；此次将央行出资比例提高至100%后，商业银行发放贷款中的100%来自央行。因此，收购资金的成本有望进一步降低，收购主体的收购意愿或将提高，商品房的收储去库存进程有望加快。

　　土地：房企土地收购政策空间打开。央行和金融监管总局将研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，必要的时候也可以由央行提供再贷款支持。土地是房企表内重要的存量资产之一，若出台市场化收购房企土地的政策并提供相应的货币支持，房企的存量土地资产有望得到盘活，房企的资金压力有望得到缓解。我们认为，目前该项政策依旧处于研究阶段，房地产行业的政策空间进一步打开。

　　投资建议：央行会同金融监管总局出台房地产金融新政，针对楼市的需求侧和供给侧、房屋的去化收储以及土地市场进行全方位的支持。我们认为此次政策的影响范围较广、作用力度较大，随着政策的逐渐推进落地，效果或有望逐渐呈现。我们认为，政策有望对行业改善起积极作用，行业估值或有望修复。头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升。我们看好：招商蛇口、保利发展、龙湖集团、万科A、滨江集团、新城控股、招商积余；建议关注：1)优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2)优质物管：华润万象生活；3)优质商业：张江高科、恒隆地产；4)代建龙头：绿城管理控股；5)中介龙头：贝壳-W、我爱我家。

　　风险提示：政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险。

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