年报深读⑤ 华润置地

　　谁都想不到，在深圳屡次创造楼市销售记录的华润城，去年底再次开盘时竞罕见地未售罄，更让人大失所望的是，与市场僵持不久后，华润置地启动了全民营销。

　　这是市场下行的真实写照，置身行业之中，无论有何光环有何背景，均未能豁免。

　　虽未如往年一开盘就做到日光清盘，但深圳核心区大盘的高单价、高货值还是稳住了新成立的华润深圳大区在集团的地位。

　　自2019年底王祥明任华润置地董事会主席后，在日常经营管理上，其分出的精力并不多，除上任次年出席业绩会外，此后的两年，华润常规性的两场业绩会均由总裁李欣主持控场，日常事务和经营的担子也多落在了李欣身上。

　　李欣在王祥明到任的前一年被任命为华润置地总裁。而新任总裁的第一年，他经历了华润置地高层最为动荡的一年，年初到年末，董事局主席从吴向东到唐勇，再到王祥明，局面最终稳定下来。而王祥明的放权和局面的稳定，让李欣有了更大的发挥空间。

　　华润置地总裁李欣 图源：企业官网

　　去年，华润置地传闻已久的组织架构调整落地，原来大区做强的定位调整为大区做精，所有大区部门由13个精简为9个。

　　此外，华润置地将华南大区拆分为深圳大区和新华南大区，李欣直接任深圳大区董事长，单独分出来的深圳大区2021年签约额在集团排名第二。而新华南大区需要全面深圳模式，并且在四年内完成市占率进入集团前五的目标。

　　放长时间来看，在李欣的带领下，华润置地变化已渐显，相比之前的四平八稳，守住前十等较为稳妥低调的标签，这一年，华润置地直接向外释放了另一个信号——进取、提效，这在公司近来动作和管理层业绩会发言等方方面面均有渗透体现。

　　进取的一个表现是在土地市场上的骁勇，两个月买地花超400亿元，普遍溢价率超20%，最高则达226%，业界对此曾评价“央企觉醒”。

　　华润置地今年的业绩会主题词是“勇毅笃行，韧性生长”。

　　今年主题词或还可理解为勇立潮头、勇毅前行。虽然没有拿到行业首笔收并购贷，但在众多央企地产商中，华润置地及其系列公司在收并购方面却是行动最快、决定最果决的一家，这是其进取的另一面。

　　收并购是华润置地今年两场业绩会上提到最多的词，这背后即有深度调整期行业对华润的寄许，也有管理层对公司决策的影响。

　　数据2021年，华润置地完成合同销售金额约3157.6亿元，同比增长10.8%；总合同销售建筑面积约1664.90万平方米，同比增长17.4%。目标完成率100.24%，行业排名第八，相较去年又进一位。

　　关于2022年的销售目标和策略，管理层罕见地没有直接给出一个明确的数字目标，而是说希望保持增长，保持规模和利润双增长。今年的模糊化处理，给了行业更多猜想，华润置地的2022，要么借势一鸣惊人，要么保持过往趋势。

　　李欣说，我们比较看重行业排名，希望排名能有所提升，但他又解释道，华润置地从来没有唯规模论，还是希望有质量的规模增长。

　　华润置地是有底气希冀排名提升的，在融资政策执行尚未明朗的当下，已储备数百亿收并购贷额度的华润置地等待的，只是合适的标的、合适的价格以及合适的时机。

　　数据李欣说，目前全行业的一个共识，未来房企整体毛利率水平将回归到20%左右。对应到华润置地，2021年其综合毛利润率录得27.0%，同比继续下降，其中开发物业毛利率由2020年同期29.1%下降至23.7%。

　　李欣表示，相信公司有能力将开发业务毛利率维持在22%、23%水平。而计算投资物业毛利率拉动，公司整体毛利率将保持在25%以上。

　　除此以外，在行业不及预期的大环境下，华润置地的重要财务指标还是保持了行业平均水平之上的增长。

　　2021年，华润置地实现综合营业额为2121.1亿元，同比增长18.1%。其中，开发物业营业额为1838.6亿元，同比增长17.0%；投资物业租金收入录得174.3亿元，增幅达到36.3%。

　　华润置地扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利266.0亿元，同比增长10.2%；计入投资物业评估增值后的股东应占溢利324.0亿元，同比增长8.7%。

　　2022年的行业磨合阵痛暂不会快速消除，但之于华润或如其今年业绩会主题词，惟其艰难，方显勇毅，惟其笃行，弥足珍贵，也惟其磨砺，始得玉成。