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　　 6月21日，公募REITs迎来上市一周年。这意味着首批上市的9只基础设施公募REITs的部分战略配售限购份额解禁。

　　 有市场统计称，首批9只公募REITs共计约有21.93亿份基金份额限售期为12个月，按上周一收盘价计算，规模达114.03亿元。解禁规模占首批9只公募REITs总规模的31.65%；从单只REITs看，解禁规模占各自总市值规模的比例在19.6%到52.0%之间。

　　 解禁不影响REITs长期价值

　　 “解禁对市场有短期波动的影响，但并不可怕，是市场运作的正常现象。一旦市场比较成熟，不会影响投资的长期价值。”上海交通大学上海高级金融学院学术副院长严弘对表示，这次解禁的主要是基金、险资等一般战略投资者持有的部分，但大多数战略投资者看重资产长期持有的价值。解禁与出售是两个不同的概念，解禁并不代表一般战略投资者都要出售。解禁带来出售的机会，不排除其中有的战略投资者基于估值或资产配置的考虑，进行适当的仓位调整。

　　 严弘表示，公募REITs解禁有助于提高市场流动性，吸引更多的投资者参与。短期内，解禁会给市场带来一定压力。

　　 复旦大学证券研究所副所长王尧基对称，首批公募REITs解禁意味着战略配售限购份额可以进入二级市场流通，对市场供求会产生一定影响。其中，有的公募REITs可流通份额占全部基金的份额比例在解禁后翻倍。由于此前流通盘小，公募REITs交易价格长时间处于溢价交易状态。随着首批公募REITs解禁，价格有望逐渐更加理性，减少投机性炒作因素。

　　 不同REITs产品解禁后流通比例有差异。例如，浙商沪杭甬RE? ITs可流通的占比从解禁前的25.70%增为解禁后的41.05%，而中金普洛斯REITs从解禁前的28%增为解禁后的80%。王尧基称，解禁数量大的REITs产品，二级市场价格承受的压力相对较大。解禁后流通市值大的REITs，有可能成为保险资金等机构的配置选择。另外，由于公募FOF只能投资成立满一年的基金产品，在公募REITs上市满一年解禁后有望成为其新的投资资金。

　　 私募机构资深人士谈佳隆对分析认为，公募REITs解禁在短期内可能有资金压力，但长期来看并不是什么问题。发达国家资本市场中，债权交易市场规模体量庞大。除了本土投资者外，应该循序渐进向境外投资者开放，将公募REITs池子越做越大，逐步平滑短期的流动性波动，使ABS市场能够行稳致远。

　　 REITs发展有利环境渐形成

　　 截至目前，我国已有上市公募REITs12只，项目合计募资458亿元，项目分布在京津冀、长三角、粤港澳大湾区等区域，原始权益人涵盖央企、地方国企以及外资企业等。值得一提的是，国务院办公厅上月发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，要求聚焦重点领域、重点区域、重点企业，通过推动REITs健康发展等多种方式，切实做好盘活存量资产工作。中国证监会上月召开专题会议，将“研究拓宽基础设施REITs试点范围”作为助力宏观经济大盘稳定的相关工作措施之一。

　　 日前，中国证监会指导证券交易所制定发布了《新购入基础设施项目指引（试行）》，支持上市REITs通过扩募等方式收购资产，加大REITs市场建设力度，着力推动多层次资本市场高质量发展。市场各方普遍认为，首批公募REITs上市一年以来，相关制度规则逐渐完善，促进REITs产业发展的有利环境形成。

　　 “中国通过基建投资拉动经济会持续相当长时间，但从以往的金融实践来看，通过银行信贷间接融资是基建项目的主要来源。”谈佳隆说，通过ABS为中长期有现金流的基建项目提供资金更符合金融脱媒的趋势，公募REITs会有更多尝试机会，让更多投资者直接参与此类债权投资产品，有利于资产配置的优化。

　　 严弘指出，国内公募REITs的市场目前还刚起步，投资价值与发展空间很大。一方面，中国基础设施的底层资产规模巨大，通过公募REITs的证券化形式，可以盘活资金存量，有助于提升经济活力。另一方面，公募REITs的底层资产是大额不动产资产，以往一般投资者很难直接配置，而通过公募REITs可以以较小的资金参与这类资产的配置。总体来看，中国经济转型与存量盘活的支持政策，有助于公募REITs市场不断发展，未来这一市场的成长空间相当可观。