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　　 今年的REITs持续爆火，继华夏中国交建（601800）REIT、国金中国铁建（601186）高速公路REIT、鹏华深圳能源（000027）REIT大受资金追捧后，近日，第三、四只公募REITs审核通过，两只REITs的基础设施项目均保障性租赁住房。

　　 又有两只REITs审批通过 预计现金分派率超4%

　　 7月11日，深交所通过了红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT项目；7月14日，上交所通过了中金厦门安居保障性租赁住房REIT项目。

　　 5月27日，证监会、国家发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，同日，两只保租房REITs率先上报。

　　 根据招募书草案，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT的基础设施资产为深圳市4个保障性租赁住房项目。从收入来源看，上述四个项目收入分别来自保障性租赁住房租金收入、配套商业设施租金收入以及配套停车场租金收入。预期回报方面，该项目在回复问询时表示，如果以基础设施项目的评估值11.58亿元作为募集资金规模测算，投资人净现金流分派率（预计年度可供分配金额/公募基金募集规模）分别为4.24%和4.25%。

　　 这是红土创新基金推出的第二只REITs。红土创新基金于2021年6月7日发行成立了红土盐田港（000088）REIT，是首批基础设施公募REITs项目之一，数据显示，截至目前，红土盐田港REIT报价3.352元，成立以来上涨45.74%。

　　 而中金厦门安居保障性租赁住房REIT项目则是中金推出的首只REITs。

　　 据悉，目标基础设施资产为位于福建省厦门市集美区的园博公寓和珩琦公寓，是根据《厦 门市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(厦府办规〔2021〕6 号) 相关文件精神认定的保障性租赁住房，主要面向本市无房的新就业大学生、青年人、城 市基本公共服务人员等新市民群体，解决阶段性住房困难问题。

　　 预期回报方面，该项目在回复问询时表示，如果基金募集规模为 12.14 亿元，经过测算，预计 2022年42月的可供分配金额为人民币约3960.89万元，现金分派率约 4.33%；2023 年度的全年可供分配金额为人民 币约 5263.32 万元，现金分派率约 4.34%。

　　 多政策利好 沪深交易所发布保障性租赁住房REITs指引

　　 自2021年6月份，保障性租赁住房被纳入基础设施REITs试点项目后，相关试点工作逐步在全国展开。据公开信息不完全统计，截至今年7月17日，已有浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等12个省份在加快发展保障性租赁住房相关政策中明确提出，支持开展保障性租赁住房REITs试点。

　　 7月15日，沪深交易所分别发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号——保障性租赁住房（试行）》《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第4号——保障性租赁住房（试行）》，对保障性租赁住房试点发行基础设施REITs进行规范和引导。

　　 《指引》提出要助力保障性租赁住房领域盘活存量资产，明确要求净回收资金优先用于保障性租赁住房项目建设；并要求基金管理人和运营管理机构提高运营效率，保障性租赁住房领域专业化发展。《指引》还强调要严格落实国家房地产调控政策，坚持“房住不炒”，原始权益人不得以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资等。

　　 又有两只REIT待审核 预计我国公募REITs规模达3.2-9.7万亿元

　　 上交所官网显示，截至目前，华泰紫金江苏交控高速公路REIT和国泰君安临港东久智能制造产业园REIT两个项目已经上报等待审核通过，两只REIT项目状态均为已反馈。

　　 《2022年中国REITs市场投资研究报告》指出，根据测算，我国公募REITs规模能达到3.2-9.7万亿元。从REITs市值占GDP比重来看，2012-2020年，该比重在全球主要市场逐渐提升。2020年，该指标介于3.1%6.0%之间。2020年，中国GDP水平约为101万亿元，根据该指标的简单推算中国境内REITs市场规模约为3.1-16.3万亿元之间，均值为9.7万亿元。

　　 光大证券表示，我国保租房公募REIT正式启航，利于引导市场由高周转快开发向存量运营升维转型，进而激发市场潜力、提升估值溢价。预期在政策较大支持力度下，后续REITs产品发行节奏将加速；同时考虑到公募REITs在房地产企业存量资产上有较大可撬动投资价值的空间，预期后续有望迎来REITs试点范围进一步向房地产企业长租公寓、物流地产等领域放开。关注REITs发展对存量运营板块的估值重塑作用，建议关注产业地产、商业地产等存量资产成熟稳定、发行人（管理人）主体优质可靠的标的。

　　 业内相关人士分析称，预计2022年将是保障性租赁住房公募REITs大幕拉开的元年，公募REITs将推动我国住房租赁行业发展进入新纪元。

　　 安永大中华区基础设施咨询主管合伙人、碳中和主管合伙人朱亚明表示，一系列文件、政策的推出意味着2022年基础设施公募REITs有望加速发行，或将解决基建投资资金来源问题。展望未来，朱亚明预计，REITs项目发行有望由当前的“审核制”模式向“注册制”模式转变，这将使现有REITs“扩募”成为可能。

　　 此外，香港国际新经济研究院执行董事付饶则认为，虽然REITs产品收益稳定、风险适中，但宏观经济、利率等因素会对REITs产品的市场表现产生影响，投资者依然要理性看待，不应脱离产品本身特性盲目跟风投资。