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　　 去年6月21日，首批9只基础设施公募REITs项目上市。目前，首批公募REITs项目已上市平稳运行一周年，试点整体符合预期，试点工作取得了阶段性成效。带动了3000亿元的新增基础设施项目建设，在降低企业债务风险，促进企业轻资产运营，以及盘活存量资产、扩大有效投资、促进投资良性循环方面发挥着重要作用。

　　 自首批产品上市以来，各级政府部门、监管机构高度重视REITs市场建设，出台配套规则，促进市场发展。全国十余个城市地方政府或发展改革部门专门发布REITs政策文件，覆盖京津冀、长三角、粤港澳、成渝经济圈等区域，积极鼓励地方企业参与试点。

　　 沪深证券交易所与各级政府部门、监管机构联动，支持REITs规则体系完善，同时于2022年5月31日发布实施基础设施REITs扩募规则，同步优化扩募机制，支持盘活存量资产扩大有效投资。

　　 出台配套规则促进市场发展

　　 基础设施公募REITs发行上市以来，引起了广大投资者的重视和积极参与，发挥了价格发现功能。各级政府部门、监管机构高度重视REITs市场建设，出台配套规则，促进市场发展。

　　 2021年6月29日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，将试点区域放开全国范围，资产范围扩大，完善首发和扩募规模要求等，促进了项目资产的扩容。2021年11月17日，银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，引入保险资金入市，提高REITs二级市场流动性。今年1月26日，财政部出台《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，明确税收优惠政策。

　　 证券时报记者统计，截至2022年6月15日，上交所公募REITs产品上市平均上涨23.14%。流动性相对较高，日均换手率2%左右，高于香港、日本、美国等其他REITs市场，整体换手率高于信用贷产品。投资结构比较合理，主要以配置型的机构投资者为主。从首批REITs年报来看，基础设施资产业绩表现优异，形成了稳定的可供分配现金流和分红收益。实际可供分配金额合计约18亿元，均超预期值。

　　 据介绍，继首批项目平稳上市运行后，上交所推动建信中关村REIT、华夏中国交建（601800）REIT顺利上市，并持续推动REITs项目挖掘和市场服务范围，围绕能源、生态环保、市政建设、保障性租赁住房、新型基础设施等资产领域持续展开座谈调研、市场组织等工作。首单保障性住房租赁REITs厦门安居正式申报，该项目是全市场首批保障性住房租赁REITs。

　　 证券时报记者在深交所公募REITs信息平台查阅发现，除去年首批上市的博时招商蛇口（001979）产业园REIT等5只产品外，今年又先后有鹏华深圳能源（000027）清洁能源REIT、红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT两只产品得到受理及问询。截至6月20日，已上市的5只REITs股份余额为265159万份，日成交额约为7536.63万元。

　　 REITs试点取得阶段性成效

　　 基础设施REITs试点工作启动后，在国家发改委、证监会指导下，各地政府积极响应，沪深交易所与发行人、中介机构等市场各方紧密协同、全力以赴抓好基础设施REITs试点项目落地。截至2022年6月17日，基础设施REITs项目共上市12单，市值521亿元，平均涨幅约22.18%。总体来看，试点工作实现了平稳上市、平稳交易、平稳运行、平稳预期。

　　 一是畅通投融资循环，产业集聚效应初显。已发行项目覆盖了收费公路、产业园、污水处理、生态环保、仓储物流等基础资产类型，分布在京津冀、长三角、粤港澳等国家重点区域，原始权益人涵盖央企、地方国企以及外资企业等，具有较强的示范性和代表性。项目募集资金共458亿元，主要投向科技创新、绿色发展和民生等基础设施补短板重点领域，在实践中，形成了“募投管退”的投融资良性循环，有效助力了基础设施建设，促进了产融结合和地方经济发展。示范项目也进一步提升了各区域、各领域持有优质基础设施资产企业的积极性，目前已有百余单储备项目在推进中。

　　 二是市场运行平稳有序，资产配置价值显现。REITs产品在发售定价和交易环节总体规范有序，市场运行平稳符合预期，投资者参与积极性较高，价格发现功能较为有效，引导资源合理配置的作用正逐步发挥。截至2022年6月17日，REITs项目上市以来平均累计上涨22.18%。市场流动性较好，单项目日均成交金额约2400万元，平均流通换手率约1.98%，整体高于境外成熟市场。资产配置价值显现，投资者以配置型机构投资者为主，持有规模约占九成，涵盖券商、保险、银行等。

　　 三是基础设施运营稳健，外部管理效能提升。REITs产品为基础设施引入了包括基金份额持有人决策、基金管理人受托履职、基础设施运营管理机构负责运营等在内的REITs治理机制，管理效能在实践中逐步提升。从首批REITs产品2021年度报告来看，基础设施资产运营稳健，经营业绩表现优异，形成了稳定可预期的可供分配现金流和分红收益。实际可供分配金额超预期，合计约17.8亿元。截至6月20日，上交所首批5只公募REITs共计8次分红，分配总金额达9.52亿元。

　　 四是政策环境不断优化，各方认识逐步加深。随着推动基础设施REITs健康发展写入十四五规划，各方对REITs在贯彻新发展理念、构建新发展格局中的重要作用逐渐形成共识。国家财税部门发布明确了相关税收支持制度；国资监管部门积极研究推进国有产权交易豁免在产权市场中公开进行；金融监管机构逐步明确银行、保险、社保基金等投资REITs的监管政策安排。地方政府也高度重视，北京、上海、广州、深圳等陆续出台支持REITs发展的专项鼓励政策，包括专项奖励基金、费用补贴等，突出了对REITs发展全生命周期的政策支持，促进REITs产业发展的有利环境正逐步形成。

　　 持续优化完善REITs制度

　　 扩募机制是REITs产品的重要特性，是市场建设不可缺少的重要环节。

　　 接受采访时，相关底层资产管理人对记者说，能够真正实现REITs作为“资产上市平台”的长期战略价值在于，支持运作良好的REITs通过扩募机制做优做强，健全正向激励机制，也是形成市场化优胜劣汰、促进投融资良性循环，以及提升REITs整体市场表现的重要途径。

　　 与此同时，健全内部治理，保障REITs稳定运营，也是公募REITs市场今后主要的关注点。REITs治理机制是产品价值实现、市场持续发展的关键因素，需要加快探索有效激励和相互制衡的内部治理机制，进一步激发优质资产持有人参与试点的主动性和积极性，提升REITs运营效率，为投资者带来稳定的回报。

　　 “从成熟产品来看，发起人若同时是REITs的基金管理人与运营管理主体，那么实现了企业方和金融机构两位一体，将更好兼顾与平衡投资者、发行人的利益。”市场人士建议，REITs市场发展应尽快培育形成一批专业的长期REITs投资者机构，逐步引入REITs投资专项基金、全国社保基金、养老金、企业年金等多元长期投资者，强化REITs市场的配置属性和理财属性。

　　 就此记者注意到，2021年11月，中国银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，已明确了保险资金投资REITs的要求。

　　 另外，从成熟REITs市场发展来看，税收优惠、投资者保护机制和法律基础体系等对REITs发展起到重要推动作用。业内人士建议，从长远来看，需要适时研究推动REITs专项立法，系统构建符合REITs特点的制度安排。可以通过制定资产支持证券管理条例或REITs管理办法等方式，健全完善REITs规则体系。