专访戴德梁行大中华区副总裁程家龙

　　“这几年虽然商办市场不同程度受到疫情影响，但某些细分行业涌现出了不少机遇，比如物流、工业仓储等业态需求倍增，部分出险类房企较低价处置商办类资产，这些都是行业内当前存在的机遇。”

　　戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙日前在深圳接受

　　在程家龙看来，具备稳定投资回报、良好升值空间等特征的商办类资产，仍然是开发商和机构投资者重点关注的方向，只是更为考验布局者的运营管理能力。

　　戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙 受访者供图

　　高密度、大体量供应带来竞争压力

　　程家龙提到，从目前一线城市商办市场的空置率来看，一直都存在阶段性波动，以写字楼为例，过去10年间经历了四个发展阶段。

　　“第一阶段是，2014-2015年，这个时间段是一线城市空置率较低的时期。”程家龙表示，此后随着城市的发展、新兴商务区的建设，甲级写字楼陆续完工并投入使用，到了2015年-2019年，一线万平方米新增甲级物业入市，与此对应的，2015-2018年期间，一线城市平均每年的吸纳量为250万平方米，空置率受新供应影响出现阶段性波动。

　　而到了2019年-2020年，一线城市写字楼需求开始疲软。程家龙表示，“也正是在这个时期，北上深三个城市空置率均出现了明显上翘，而相对来说，广州因为新供应少，所以当时变化幅度并不大。”

　　“近两年，一线城市的空置率出现了先降后升的情况。”程家龙表示，2021年一线万平方米以上水平，但在整体经济持续复苏的背景下，一线城市的甲级写字楼市场需求普遍回温，四个一线万平方米，同比大幅增长近2.7倍，空置率亦随之下降。

　　“今年上半年，经济大盘承压加上国际关系复杂，包括TMT、房地产、教育等多行业陷入调整，同时国内多个主要城市受疫情防控影响，企业对于后续发展普遍理性、谨慎，也令办公物业的租赁需求限制放缓。”

　　对于当下商业市场面临的挑战，程家龙认为是高密度、大体量供应带来的竞争压力，因此在当下市场，更考验开发商、运营商的综合运营能力。

　　“这种综合能力，既包括充足的资金和融资能力，也包括专业的运营团队，要根据项目所在地段，做好项目定位，并根据目标消费群体和需求趋势及时做出业态组合的调整、改造，与电商、周边竞品形成差异化竞争以吸引客流。”

　　在程家龙看来，商办市场的挑战与机遇共存。

　　“商办市场不同于一般市场，参与这个市场的主体面比较窄，能够去买商办资产的企业或投资者，往往是对这个行业较了解的企业，购入资产后可以通过对项目的管理运营提升资产价值，打造优质项目并进一步给自身带来现金流。”

　　程家龙也提到，部分商办市场的细分业态开始更受市场青睐。“办公依然是投资者最青睐的资产类型，而近年来随着工改类项目逐渐完工，研发办公类供应增加的同时也进一步受到市场关注，此外工业及物流类资产热度也同样很高。”

　　“新经济投资机会是市场亮点。除了生物医药产业园外，数据中心亦为投资交易额做出了贡献。如去年凯德收购上海数据中心园区，是其在中国的首个数据中心项目；吉宝DC REIT相继收购蔚海数据的数据中心资产等。”程家龙表示，“发生在商办市场的典型收购，同时也体现了外资机构在优化投资组合，以及对此类资产的信心。”

　　关于商办类细分市场的投资机会，程家龙表示，“我们也注意到近期市场上有多宗关于租赁住宅或者公寓资产的收购。在租购并举的住房双轨制改革下，长租公寓市场发展逐渐趋向理性，投资机构雄厚的资金实力将为核心区域的优质长租公寓注入流动性，而资产经过管理运营后则可享受现金流及资产增值带来的收益。”

　　事实上，在目前的商业市场，不少项目发展到一定年限之后，可能存在老旧、品质下降等问题。比如，部分商业楼宇因产权和租约较分散，难得到统一管理，导致历经一定年限后，楼宇质量难以得到保障，如何解决长期检修、维护运营等问题？

　　程家龙给出的答复是：“如果是统一业权或者大业主持有的商业项目，后期可在相对集中的经营权前提下实施维护、改造、优化升级，通过轻资产运营、REITs等方式进行规范运营管理。而如果是较为分散的业权，那确实比较棘手。”

　　任何固定类资产项目发展到一定年限后，必然会存在各种各样的问题，商业类项目同样如此，无非是不断对项目进行改造。程家龙提到，“商业类项目发展到一定年头后，是需要不断改造的，比如空调、电梯、大堂，甚至整个大厦的运营，都是需要与整个市场的同类产品竞争的，需要去不断调整和修缮的。”

　　程家龙表示，地理位置优越但缺乏经营管理的项目可引入专业第三方操盘，通过外界资源实现包括设计、建造、招商和管理等在内的专业项目打理，以进一步改造、盘活资产。目前市场上可实行轻资产品牌管理和输出的运营商有很多，比如华润、万科、万达等，并且利用其上下游资源或将有助于资产的活化。

　　此外，还有一种比较流行的方式是地产+基金的商业模式，通过REITs，形成投、融、管、退的全链条价值闭环，在释放资产价值的同时，利用资金进行滚动投资。