“房地产下半年政策值得期待”

　　2025.07.

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　　 郑娜 孙梦凡

　　在推动房地产市场止跌回稳的指引下，2025年上半年的楼市持续朝着稳定健康的方向发展，延续复苏趋势。

　　7月15日，国家统计局数据显示，上半年，全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，降幅比去年同期收窄15.5个百分点；新建商品房销售额同比下降5.5%，较去年同期大幅收窄19.5个百分点；此外，二手房交易量较去年同期有所增长，交易保持活跃。

　　从价格指数来看，6月份，各能级城市新建商品住宅销售价格同比有不同程度的下降，但降幅都有所收窄；二手住宅销售价格方面，一线城市同比降幅略有扩大，二、三线城市的同比降幅则保持收窄的趋势。

　　纵观今年上半年的房地产市场，走势上虽然有所波动，总体上还是朝着止跌回稳的方向迈进。国家统计局副局长盛来运也提到，房地产筑底需要一个过程，在筑底和转型阶段相关指标有所起伏波动是正常的，“这也需要我们下更大力度推动房地产市场止跌回稳”。

　　新房市场在波动中释放着逐步企稳的信号。

　　国家统计局数据显示，今年前6个月，新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%；新建商品房销售额44241亿元，同比下降5.5%。尽管同比仍为下降的态势，但降幅出现超15个百分点的收窄，市场交易量呈改善的趋势。

　　其中，一线城市的新房成交表现亮眼。据各大机构统计数据显示，今年上半年，北京新房网签2.09万套，同比增长11.9%；深圳成交新房21846套，同比上涨42%；广州成交新房32861套，同比上涨近17%，其中6月成交6796套新房，创下年内新高。

　　从单月销售情况来看，6月份则新房销售环比增长明显。根据统计局数据测算，6月新建商品房销售面积10536万平方米，环比增长49.38%；新建商品房销售额10150亿元，环比增长43.85%。

　　在开发商年中业绩冲刺的影响下，6月份不少城市的新房销售保持高位震荡。据克而瑞调研数据，6月单月，30个重点城市的平均开盘去化率为41%，环比上升3个百分点，同比上升11个百分点，与2023年高峰基本持平，延续稳中向好。

　　这其中，高得房率的四代宅、新规项目备受购房者青睐，产品力较强的优质改善盘是市场的“宠儿”，同片区内去化率往往优于传统项目，“托举”起了市场热度。在广州，6月全市共有11个新规项目入市，推货量占全市六成，认购量则占全市约九成，新规项目整体去化率比旧规项目高30个百分点，首开新规项目去化率多在4成以上。

　　值得一提的是，推动房地产市场止跌回稳的一个关键举措是去库存。这项工作在今年上半年也取得积极成效。国家统计局数据显示，截至6月末，全国商品房待售面积比5月末减少了479万平方米，连续四个月减少。

　　不过，当前的新房价格仍处于调整中，6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。这带动70城整体新房价格的波动。

　　广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉表示，一线城市新房价格跌幅的扩大，一方面是一线城市新规划设计的高品质产品在综合性价比、质价比方面的优势突出，导致对非新规项目的冲击比较明显，后者不得不降价售房；另一方面，新规产品供给增加，有同质化竞争、供给规模较大的问题，也开始有优惠销售的迹象。

　　短暂的波动并不影响楼市企稳的大方向。李宇嘉认为，无论是新房还是二手房，从去年到现在，70城房价同比指数均持续收窄，触底态势明显；并且历经三年的回调，新房销售面积和金额的跌幅目前已至个位数，处于触底的阶段，“量触底了，价格将随后触底”。

　　监管层也将加大力度推动市场的止跌回稳，6月13日的国常会就明确提出，“更大力度推动房地产市场止跌回稳”。业内预计，下半年各级政府将全力推动已出台政策落地见效。

　　7月以来，核心城市已经在继续优化房地产政策，如北京、广州、南京、大连等地从提高额度、优化提取、延长还款期限等方面优化公积金贷款政策，更好满足购房者合理住房需求。

　　中指研究院指数研究部总经理曹晶晶预计，7月下旬召开的政治局会议预计将延续积极定调，继续推动房地产市场止跌回稳。下半年高品质项目入市有望带动核心城市新房市场保持平稳。

　　今年以来，多地二手房成交保持上扬的态势，但代价是价格持续调整。

　　国家统计局数据显示，6月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.0%、0.7%、0.7%和0.5%。

　　对比5月份来看，当时北京、上海、广州和深圳的二手住宅销售价格，环比下降分别下降0.8%、0.7%、0.8%和0.5%，到6月份北京降幅扩大，上海、深圳跌幅持平。

　　如果将时间轴拉长，从去年6月份至今，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.0%。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.8%、1.3%、5.9%和2.8%，广州跌幅最明显。

　　“6月，重点城市二手房市场量价延续调整态势。”中指研究院表示，在高挂牌量压力下，“以价换量”仍是市场主流，城市内部结构分化显著，外围区域承压明显。

　　以深圳为例，根据深房中协统计，2025年上半年，深圳二手房买卖合同共计录得35,106套，较2024年上半年同期增长30.7%。春节假期结束后，二手房市场快速回温，“金三银四”成色较足，但随后受季节性影响波动回落。

　　截至2025年7月7日，深圳全市共有75,169套有效二手房源在售。该协会表示，当前深圳二手房市场处于“以价换量”阶段，业主议价空间有所提升，市场面临一定不确定性，仍需要积极楼市政策来巩固消费者信心。

　　再如北京，6月北京二手住宅成交15139套，环比增长6%，同比增长1%，上半年累计同比增长18.4%。自2024年10月起，北京二手住宅成交量已连续9个月同比保持增长。不过近几个月来，二手房价格环比下行的走势逐渐凸显。

　　一线城市之外，更多二三线城市的二手房价也面临调整压力。6月份，二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.6%，降幅扩大0.1个百分点；同比来看，二三线个百分点。

　　在李宇嘉看来，二手房价下行背后，一方面是新房新规产品的冲击，导致二手房挂牌量上升；另一方面，住房改善需求明显增长，换房需求增加，迫切出售二手房的现象增加，导致二手房价格下跌。

　　值得注意的是，虽然价格面临下行压力，但二手房整体交易市场非常广阔。

　　当前楼市中，二手房交易占比逐步提高，多个省份二手房交易量已超过新房。“二手房占比不断攀升，显示存量时代已经到来。”李宇嘉表示，各热点城市新市民、年轻人规模较大，住房自有率较低，刚需开始转向二手住房，潜力也很大。

　　在他看来，楼市“止跌企稳”是一个较长的过程，中间会有反复，这是正常现象，主要受政策落地、消费季节性、二手房挂牌等综合因素影响；但“止跌回稳”的趋势是不变的，无论是新房还是二手房，从去年到现在“触底”态势明显。

　　为进一步激发二手房交易活力，各地在持续“因城施策”，后续政策预期也较强。7月10日，北京方面提出，支持缴存人提取公积金支付购房首付款的同时申请贷款，并研究公积金贷款“带押过户”政策。业内认为，这将进一步提升二手房交易效率，缓解购房者的首付资金压力，对二手房交易形成更强有力的支持。

　　李宇嘉认为，在夯实公共服务均等化、新型城镇化背景下，各地正积极推进“以旧换新”、老旧小区改造，加上即将到来的城市更新全面推进、公共设施补短板等，二手房市场的价格基础、交易需求都有望夯实底部，助力实现“止跌回稳”。

　　 七三

　　 小朱